Erlass der Grundsteuer: Nachweis ausreichender Vermietungsbemühungen

Rundschreiben Nr. 51/2011 vom 15.09.2011. Nach § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) besteht für Immobilieneigentümer die Möglichkeit, bei Leerstand ihrer Immobilie einen Teilerlass der Grundsteuer zu beantragen. Voraussetzung ist neben erheblichen Mietausfällen (mindestens 50 Prozent des normalen Rohertrags), dass die Leerstände nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Deshalb muss der Vermieter sich nachhaltig um die Vermietung der leerstehenden Immobilien zu einem marktgerechten Mietzins bemüht haben. Allein dadurch, dass ein Vermieter es unterlässt, regelmäßig Vermietungsanzeigen in Zeitungen zu veröffentlichen, kann die über einen Erlassantrag entscheidende Behörde nicht darauf schließen, es lägen keine hinreichenden Vermietungsbemühungen vor. Es reicht aus, dass der Vermieter sich ernsthaft um eine Vermietung bemüht, etwa durch Einstellen seiner Objekte in Online-Vermietungsportalen oder Beauftragung eines Maklers. Gerade bei strukturellem Überangebot sind Eigentümer nicht gehalten, unwirtschaftliche Werbemaßnahmen zu ergreifen. Dies hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg klargestellt (Urteil vom 27. Juni 2011, Az. OVG 9 B 16.10).
Im zu entscheidenden Fall hatte die Eigentümerin von Gewerbeflächen 2007 einen Teilerlass der Grundsteuer in Höhe von knapp 1.600 Euro beantragt. Die nicht vermieteten Flächen wurden durch das Einstellen von Exposés in zwei Immobilienportalen im Internet zur Vermietung angeboten. Zudem waren sie in einem Immobilienkatalog enthalten, der 2003 und 2004 bundesweit an rund 5.000 Interessenten verteilt worden war. Außerdem war das Grundstück in einem Liegenschaftsverzeichnis der Entwicklungsgesellschaft Cottbus enthalten; auf Werbeplanen direkt am Objekt wurden die Flächen ebenfalls beworben. Bei der Gemeinde beantragte die Eigentümerin den Teilerlass der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderungen. Der Antrag wurde abgelehnt. Nach Ansicht der Kommunen sei der Leerstand und die Minderung des Rohertrages von der Antragstellerin zu vertreten gewesen, weil mangels Aufgabe von Zeitungsinseraten keine hinreichenden Vermietungsbemühungen unternommen worden seien. Die anschließende Klage blieb erfolglos.

Das OVG entschied allerdings, dass die Klägerin einen Anspruch auf den begehrten Grundsteuererlass habe. Entgegen der früheren geltenden Rechtsprechung setze der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG nicht voraus, dass die Ertragsminderung auf atypischen und vorübergehenden Umständen beruhe. Auch strukturell bedingte und nicht vorübergehende Ertragsminderungen fielen in den Anwendungsbereich der Vorschrift. Vorliegend habe die Klägerin die Minderung des Rohertrages, die Voraussetzung für einen Grundsteuererlass sei, auch nicht zu vertreten. Eine Ertragsminderung aufgrund von Leerständen habe der Steuerpflichtige dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um die Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht habe. Die im vorliegenden Fall unternommenen Vermietungsbemühungen seien noch als ausreichend anzusehen. Die Nichtveröffentlichung von Anzeigen in regionalen oder überregionalen Zeitungen führe nicht dazu, dass die Klägerin vorliegend den Leerstand zu vertreten habe. Unter den gegebenen Umständen, nämlich bei Berücksichtigung des Objektcharakters, des angesprochenen Marktsegments und der Marktsituation, sei es ausreichend, das Objekt in einschlägigen Internetportalen sowie in einem Liegenschaftsverzeichnis zur Vermietung anzubieten. Welche Vermittlungsbemühungen im Einzelnen erfolgen müssten, um ein Vertretenmüssen von Leerstand auszuschließen, ließe sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Unabdingbar sei aber, dass ein Grundstückseigentümer das Objekt an den Markt bringe, d. h. potenziellen Mietinteressenten zur Kenntnis gebe. Unwirtschaftliche Bemühungen zur Vermietung könnten nicht verlangt werden.


RA Stefan Walter