Urteil des Finanzgerichts München vom 19. Mai 2010 - 10 K 288/09 - Vermietungsabsicht bei umfassender Sanierung und anschließendem Hausverkauf

Renoviert ein Eigentümer eine ihm unter Nießbrauchsvorbehalt übertragene Immobilie nach dem Tod des Nießbrauchsberechtigten und erteilt nach Abschluss der Arbeiten einen alter-nativen Vermietungs- und Veräußerungsauftrag für das Haus, können die Renovierungskosten wegen fehlender endgültiger Vermietungsabsicht nicht als Werbungskosten aus der Vermietung geltend machen, wenn die zwischenzeitlich leerstehende Immobilie dann zeitnah verkauft wird. Dies geht aus einem Urteil des Finanzgerichts München hervor (Urteil vom 19. Mai 2010, Az. 10 K 288/09).

Der Fall:
Im zu entscheidenden Fall hatte der Kläger im Oktober 2001 das von seiner Mutter selbstgenutzte Haus schenkungsweise übertragen bekommen, wobei sich die Mutter den Nießbrauch vorbehielt. Im Mai 2006 kam die Mutter in ein Krankenhaus und es zeichnete sich eine dauerhafte Pflegebedürftigkeit ab. Der Kläger ließ das Haus im Sommer für rund 13.000 Euro umfassend renovieren. Im August verstarb die Mutter, woraufhin der Kläger Anfang Oktober 2006 über die leerstehende Immobilie der örtliche Sparkasse einen Vermittlungsauftrag (Vermietung/Verkauf) schloss und das Haus knapp zwei Wochen später verkaufte. Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Anerkennung der Renovierungskosten als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Diese hatte das Finanzamt wegen fehlender Vermietungsabsicht versagt.

Die Entscheidung:
Das FG bestätigte die Ansicht des Finanzamtes. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit sei zwar grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. In Ausnahmefällen könne die Vermietungsabsicht aber verneint werden. Eine Vermietungstätigkeit sei immer dann auf Dauer angelegt, wenn sie keiner Befristung unterliege und der Steuerpflichtige den Entschluss, dauerhaft zu vermieten, endgültig gefasst habe und diesen Entschluss später nicht wieder aufgebe. Vorliegend habe der Kläger keine dauerhafte Vermietungstätigkeit entfaltet. Eine solche sei auch nach der Renovierung nicht beabsichtigt gewesen. Zwar könnten Aufwendungen grundsätzlich schon dann als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn noch keine Einnahmen anfallen. Dies setze aber einen ausreichend bestimmten wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart voraus. Kosten einer leerstehenden Wohnung könnten dann abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen habe, Mieteinnahmen zu erzielen und dieser Entschluss später nicht wieder aufgegeben werde. Im vorliegenden Fall lägen Anhaltspunkte vor, die gegen einen wirtschaftlichen Zusammenhang und gegen die endgültige Vermietungsabsicht sprächen: So sei der Vermietungsentschluss erst nach Abschluss der Renovierungsarbeiten gefallen, außerdem spreche der zeitnahe Verkauf des Hauses gegen die Endgültigkeit des Vermietungsentschlusses. Der Kläger habe das Haus innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von weniger als drei Monaten nach endgültigem Übergang von Nutzen und Lasten (Tod der Mutter) wieder veräußert und innerhalb dieser Zeit nur einen Werbungskostenüberschuss erzielt.

RA Stefan Walter
Haus & Grund Württemberg
Landesverband Württembergischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.